日期：2025-07-01 19:21:36
在广州，继花都区集群街2号老旧小区实现“原拆原建”后，作为传统中心区之一的越秀区也正展开这方面的探索。
近期，南都记者注意到，位于广州市越秀区的共和村、共和东小区张贴出公开信，摸查小区业主对于房屋原拆原建的意愿。据了解，经过一轮摸底，共和村1600户中，有500户选择了同意出资改造。
南都记者走访发现，该片区居民对该房屋原拆原建的行动看法不一，在反对声音中，谁来出资、担忧“烂尾”成为群众重点考虑的问题。
社区现状：
公共设备老化、消防隐患突出
有楼栋危险房屋鉴定达到B级
从地铁5号线杨箕站F口出来，步行5分钟即可到达共和村。
从外观看，楼栋外墙没有贴砖、较为破旧，部分空调外机架设在外墙上。走进楼道，楼梯两边的墙体被重新粉刷过，小区内仍使用传统独立电表，电线裸露在外，甚至有住户将电线当作“晾衣架”晾晒衣服。
共和村片区共和三巷多个楼栋大门上张贴着《致共和村业主的一封信》，信中提及，“当前房屋年久失修、公共设备老化、消防隐患突出、停车资源紧缺等问题日益凸显”，亦表示“共和村满足‘改造办法’规定的改造条件，启动改造还需获得90%以上业主的表决同意”。
信中提及的“改造办法”指的是《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，其中提到，鉴定为Ｂ级或一般损坏房实行“愿改则改”，砖木结构、鉴定为Ｃ、Ｄ级或严重损坏房、危险房实行“应改尽改”。
该改造办法还对“危旧房”进行了定义，危旧指砖木结构房屋或经房屋使用安全鉴定单位根据国家、省危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为Ｂ级、Ｃ级和Ｄ级，或根据国家、省房屋完损等级评定标准鉴定为一般损坏房、严重损坏房、危险房的单幢危旧房屋或危旧房屋所在的老旧小区。
“小区已有四十多年历史了，难免老旧，顶楼经常漏水，一楼也会遇到雨水反灌等问题。”一名物业管理相关负责人透露，今年6月，针对共和六巷的一栋楼进行危险房屋鉴定，无损检测结果虽然不是D级，但却达到了B级。
由于小区较为老旧，房屋漏水、修修补补是常有的事情。“一会儿楼上空调漏水，把外墙弄烂了；一会儿隔壁要装空调，把墙打坏了，补个水泥都要700块。”居住在共和六巷的业主陈女士告诉南都记者，有一次楼上在装修，想要在阳台走水，不小心把她家楼板钻出了个洞。“后面也只是帮我们补回去了，其他啥也没弄。”
业主意见不一
出资问题及“烂尾”担忧成关注重点
部分业主告诉南都记者，近期收到了物业发放的《房屋原拆原建意愿摸查表》，其中改造意愿一栏分为同意出资改造、不同意出资改造及原因、未明确表态及原因共3类。
在同意出资改造这一栏，列出了按成本价出资的4个档位，即3000-4000元/平方米、4000-5000元/平方米、5000-6000元/平方米及6000-7000元/平方米。以一套50平方米的原有房产来算，若拆掉重建，业主最高需支付35万元、最低支付15万元。
对于原拆原建，业主们意见不一。“在共和村住了几十年了，已经习惯附近的环境了。”共和村居民赵阿姨认为，在这里居住的大多是老年人，没有那么多钱支持拆了重建，也不想搬走。
在反对的声音中，最常被提到的是出资问题，还有对“烂尾”的担忧。“不同档位的建筑成本不同，费用更高，建出来的楼房就更加美观漂亮，但大家都愿意出钱的概率很小。”业主秦先生也不愿意原拆原建。“真的是鉴定出D级危房，只能推翻重建，现在还没到那种程度。”
也有居民有不同观点。“非要等危房了才拆吗？”李奶奶认为，早预防更安全，现如今路面坑坑洼洼、外墙裸露，停车也不是很方便，很多设施陈旧，有些常态化问题即便维修也是治标不治本。
“我们身边的年青业主大多数都同意原拆原建。装修都花了近二十万，花二三十多万能改善居住环境，还能升值，当然愿意了！”陈女士说。
业主周女士虽然支持原拆原建，但她认为，周边的教育医疗资源好，地价又高，很多屋子都租出去了，拆起来很复杂。
6月25日，南都记者从物业管理处了解到，经过一轮摸底，共和村1600户中，有500户选择了同意出资改造。“很多老人家意愿不是特别强，他们对这里很有感情的，但不想再折腾了，也有业主愿意改造但拿不出那么多钱。”
方案仍未明确
有业主期望政府介入引导
在走访过程中，也有不少业主向南都记者表示，现如今建设方案仍未明确，很难明确表态。
“现在重建的方案还不清晰，不知道到底是推倒重新规划，还是一栋栋推倒建设。”共和一巷业主王先生说，几年前，他就曾收到过拆迁意愿摸底意向书，但是开发商一看这里密度高，又牵涉到广铁原来的职工宿舍，就不了了之。
“如果只是按照现有房屋面积重建，达不到改善居住环境的目的。”王先生期望，改造后居住的面积也能有所增加。
陈女士也认为，房子拆除重建之后，不仅要翻新居住环境，面积也应该在合理范围内增加。“需要有明确的方案，也期望政府能够介入引导，保障顺利建成，不要中途烂尾了，或者拖个五年、十年都住不进来。”
《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》指出，城镇危旧房改造项目符合一定条件，可适度增加建筑面积、增配服务设施。然而，新增建筑面积应按照广州市建筑工程容积率计算有关规定计算规划容积率面积，其中地上建筑规模增量原则上不超过30%。
“共和村的楼栋离得很近，要改造也是整体改造，不太会是单一楼栋的改造。”共和村物业管理相关负责人表示，现在仍在前期意愿摸查阶段，要达到九成以上业主同意，才会出房屋原拆原建具体方案。“个别楼栋如果真的达到Ｄ级危房，威胁到生命财产安全，政府也会介入引导。”
共和苑社区居委会一名工作人员也透露，共和村房屋原拆原建仍处于前期摸底阶段，主要是物业主导上门摸查。“如果大家的意愿很高，可以一起推动落实。”
南都记者从共和村周边一房地产中介了解到，共和村片区对口学位是八一小学，带学位的二手房放盘价为每平方米5万元左右。“今年2月到3月中旬交易量还不错，但现在部分业主又不太想卖，在观望能不能拆。”
专家：
原拆原建成大趋势
政府应强化政策供给、动员能力
近年来，不少老房子开始出现“危房”风险。很多老旧小区在主城区，空间逼仄，改造成本大、资金平衡难、市场参与积极性不足，由此旧改从大拆大建到综合整治、微改造转变。
近期发布的《关于扩大深化低效用地再开发试点工作的通知》明确提出，鼓励探索由危旧小区或楼房业主自愿申请、原拆原建的规划土地政策。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在原拆原建推进过程中，业主应该是原拆原建资金来源的主体。政府的作用在于提供规划和政策扶持，解决公共配套空间需求，对部分困难群体在融资方面提供支持，对接国家、省市相关保障性安居工程、国家财政补贴等资金支持。
但由于老旧小区住户多是年老人群，困难孤寡人群也不少，这部分人群有改造的意愿，但没有出资能力。此外，片区建设密度高、腾挪空间小，公共设施短板无处安放；改造周期长，原住户租金付出等也会导致居民意愿不足。
李宇嘉认为，一方面，政府可以加大宣传力度，让居民参观成功改造的项目，产生改造共赢局面的认知；另一方面，深入调查现状居住的痛点，比如多人口家庭空间小、养老托育设施不足、上下楼困难等，有针对性地提出改造方案。此外，强化社区、居委的动员能力，解决少数人群“不愿意改造”带来的阻碍。
南都记者在调研中发现，不少居民期望原拆原建后，建筑面积可以有所增加。对此，李宇嘉表示，如果有的项目周边无遮挡、密度不高，可以一定程度上突破，但老旧小区普遍建设强度大、密度高，突破容积率的难度有点大。
他提议，可以整合周边的空间、整合周边碎片化地块，将周边项目拉进来一起改造。用新型的建造模式，将空间利用做到极致，其中新增空间可以用在“一老一小”公共设施上。
“基于财政能力考虑，政府大包大揽的老旧小区改造已经成为过去，原拆原建是提高基层治理能力的重要抓手，也是城市更新的大趋势。”李宇嘉认为，政府应该强化规划、政策供给和创新，把着力点放在提高空间腾挪的水平，部分地块、建筑物可以转换用途；做好市政、公共配套补短板，引入物业管理；加大金融财税支持，包括政策性金融工具创新，以项目为单位申请各方补贴；提高部门协作的合力水平，将街道、社区、居委等基层部门调动起来。
采写：南都记者 王美苏
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